News letter Juillet 2020
Bonjour!
Voici un point sur le marché immobilier en Australie ville par ville (juillet 2020) : l’impact du COVID 19 sur Sydney, Melbourne et Brisbane et nos offres du moment.
.
.
Petit tour d’horizon…
..
L’impact du COVID 19 se précise. En effet, les conséquences économiques vont se ressentir dans les prochains mois, quand les sociétés seront au pieds du mur faute de trésorerie.
.
Pour le moment, nous subissons les changements quotidiens mais, l’impact est bien plus profond.
.
Le gouvernement a mis en place des mesures économiques et fiscales sans précédents pour « couvrir » la période de confinement mais… et après ?
.
Qui va payer la note ?
.
Les milliards « débloqués » par-ci et par-là viennent bien de quelque part.
.
De prêts octroyés par les banques centrales ?
.
Certes mais d’où viennent les fonds desdites banques centrales ?
.
La réponse est à la fois simple et terrifiante : l’argent injecté dans l’économie (de l’Australie, de la France, de tous les pays) vient de … planches à billets.
.
Je vous laisse imaginer la suite (inflation, pouvoir d’achat, etc.).
.
Le Gouvernement Australien a mis en place des mesures spécifiques pour « protéger » son économie.
.
Il faut garder en tête que chaque Etat (NSW, QLD, VIC, ACT NT et WA) légifère selon son bon vouloir quand il s’agit de règlementations immobilières. Cependant, les tendances sont les mêmes.
.
Le COVID a eu pour effets les actions suivantes (qui seront revues en septembre) :
.
- Interdiction d’éviction d’un locataire (résidentiel ou commercial)
- Interdiction d’encaisser la caution pour non-paiement du loyer
- Loyer figé ou revu à la baisse si le locataire est en difficulté.
.
Le calcul de revue de loyer est le suivant : si le locataire perd 30% ou plus de ses revenus, on divise par 2 le loyer et on multiplie le solde par la baisse de revenu.
.
Exemple : baisse des revenus de 65% ; loyer de 2000/mois
.
1000 restant du : 1000 x 65% = $650 payable « plus tard » (sans plus de précision mais avant la fin du bail) et $350 payable « normalement »
.
2000 / 2 = 1000 « perte sèche pour le propriétaire ».
. ………
Dans cet exemple, sur $2000 de loyer, le locataire ne paiera que $350 et devra 650 au propriétaire ; le propriétaire enregistrera une perte sèche de 1000 et une perte en trésorerie de 1650.
.
Quant à la caution, à moins de fin de bail, elle ne pourra être utilisée pour couvrir la perte des loyers.
.
Je ne vais pas commenter sur cette loi mais, les effets sont les suivants : à ce jour le marché immobilier est résilient.
.
Les baisses annoncées / attendues ne se voient pas dans les proportions annoncées.
.
Certes, les projets proches des universités ou à forte densité sont frappés de plein fouet faute d’étudiants étrangers.
.
Mais, il s’agit d’une situation provisoire : la perte de loyers se chiffrera en semaines ou en mois et au pire le bien ne prendra pas de valeur cette année.
.
Je n’ai pas la prétention de pouvoir synthétiser une comparaison entre la bourse et l’investissement immobilier en Australie.
Cependant, le point fondamentale de différenciation est le suivant : une valeur boursière est basée sur une valeur d’échange/marchande (donc sur un « sentiment » et non sur la base de son rendement).
.
Contrairement à la bourse ou aux autres placements, l’immobilier tient le choc : le CAC 40 a perdu presque 3000 points entre janvier et mars (6000 points à 3754 points plus précisément soit une perte de 38%)… rien de comparable avec 3 mois de loyers perdus.
.
Par-contre, il est tout aussi limpide que ce n’est pas le moment de vendre… le marché est clairement en la faveur des acheteurs, surtout ces prochains mois.
.
Un investissement immobilier en Australie ou ailleurs obtient un rendement sur la capital (plus value) ET un rendement sur l’utilisation (rendement locatif)
.
Il me reste encore des projets avec des offres inégalées qui ne vont pas durer. Les « freebies » (cadeaux) observés sont les suivantes :
- meubles offerts
- rideaux offerts
- reprise de contrat au prix d’origine.
.
Comme ces biens sont en cours de réception, les délais pour finaliser l’opération sont courts (6 semaines entre la réservation et la réception).
.
J’ai donc en ce moment des offres exceptionnelles à Melbourne et à Brisbane qui ne se représenteront plus et sur lesquels les listings fondent comme neige au soleil.
.
Pour ne rien gâcher, le taux de change demeure intéressant :
1 AUD = 0.6137 = 73 XPF
.
Si vous souhaitez en discuter, contactez-moi !
.
.
Point sur le marché immobilier en Australie ville par ville.
.
Pour ceux qui relisent mes newsletters (elles sont toutes online sur mon site web), j’insiste sur les cycles.
.
Hélas, le COVID a gelé les cycles même si les tendances sont les mêmes (je vous invite à lire mes newsletters précédentes) :
.
- Sydney est en légère baisse
- Melbourne est en légère baisse
- Brisbane est stable (aucune baisse, aucune hausse)
.
Les facteurs économiques qui ont influencés ces tendances :
.
- Baisse significative de l’immigration (COVID) et des étudiants étrangers) impactent essentiellement Sydney et Melbourne
- Brisbane subit les caprices de la Chine sur les exports (fer, orge et ovins) mais a trouvé de nouveaux accords commerciaux avec l’Inde.
.
Sur Sydney et Melbourne, il est devenu difficile de trouver un locataire : officiellement, le taux de chômage est de 7-8% mais en réalité, les nombreux étudiants étrangers et autres working holiday visas n’entrent pas dans les statistiques.
.
Or, ces catégories de locataires se logent essentiellement sur Sydney et Melbourne. Leur renvoi dans leur pays d’origine a eu un impact certains.
.
Idem pour les PME/PMI dans les secteurs en berne : il est difficile de relouer les locaux ; c’est tout un pan d’activité qui a disparu (agence de voyage, organisation d’évènements, restauration, agence immobilières, transporteurs aériens, boites de nuit, etc.).
.
.
Nos offres du moment ( immobilier en Australie ville par ville).
.
SYDNEY :
.
Sur demande uniquement.
.
Les prix atteignent des records et nous n’avons rien en dessous d’un million de dollars
.
Si vous avez un bien à vendre ou à rénover, contactez-nous !
.
BRISBANE :
.
Deux projets avec des « reprises » de contrat / livraison immédiate, rendement locatif brut de 5%, potentiel locatif et de prise de valeur :
.
The Coterie (Fortitude Valley, à 500m du CBD de Brisbane).
.
Chester and Ella (Newstead, à 1000m du CBD de Brisbane)
Meubles et garantie locative offerts sur ces deux projets !
.
The Hills (EVERTON) : Sur plans, maisons jumelées à 15 mns du centre-ville, livraison dans 6 mois (groupe Sunland)
Loyer garantie pendant 1 an sur ce projet
.
NOOSA :
.
Parkridge Projet unique, livraison entre 2020 et 2021 (à 5 mns de Hasting st et des plages de Noosa, face au golf).
.
Il reste une sélection de deux et 3 chambres dont certains avec une vue lac magnifique.
.
PLUSIEURS APPARTEMENTS VONT ETRES MIS SUR LE MARCHE AVEC UN PRIX INFERIEUR A 850.000 AUD… c’est la dernière chance d’avoir un bien dans ce complexe exceptionnel.
.
SUNSHINE COAST :
.
Central Plaza : sur plans, livraison dans 12 mois : prix bas, peu de charges, très bien placé.
.
Gros potentiel sur ce projet en raison de la construction du nouveau centre-ville à moins de 1 km et en raison de l’agrandissement de 40% de la surface commercial de Sunshine Plaza (le plus gros shopping center de la région, à moins de 500m).
.
.
Les projets sur le QLD (Brisbane, Noosa et Sunshine) ont le vent en poupe :
.
- Démographie en forte hausse (flux migratoires inter états)
- Prix bas par rapport à Sydney et Melbourne
- Gros budgets en infrastructures en cours de réalisation.
.
MELBOURNE :
.
.
West Melbourne CBD, à 5 mns de Victoria Market, à 5 mns de Melbourne University, tram juste en face, quartier ayant une restriction de hauteur (donc immeubles à taille humaine).
.
Future ligne de train à 500m (qui va relier les universités au nord de la ville), projet urbain en bordure de CBD sans pour autant tomber dans l’excès. – Meubles offerts.
.
The George
.
Fitzroy (quartier Italien) à 15 mns au nord du CBD de Melbourne, quartier réputé pour ses cafés, restaurants et tranquillité.
.
Immeuble de seulement 5 étages, avec tout le luxe possible sans pour autant avoir des charges copropriété incontrôlables. – Meubles offerts.
.
.
Pour plus de renseignements sur l’immobilier en Australie ville par ville, n’hésitez pas à nous contacter.
.
.
.
Le saviez-vous ?
.
L’Australie fait quasiment la même surface que les US (info mise en avant par … la CIA !!!).
.
.
Source: Central Intelligence Agency (CIA). (Map from CIA World Factbook, 2015.) [Public domain], via Wikimedia Commons
.