Newsletter Novembre 2022
Airbnb, Mythes et réalités quand on est propriétaire d’un bien immobilier en Australie.
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Airbnb est une plateforme internet qui met en relation des hôtes et des invités. Dit autrement, il s’agit d’une location cours terme d’un bien avec ou sans prestations annexes (ménage, internet, etc.).
La plateforme se rémunère lors du paiement et, un gestionnaire local s’occupe de l’aspect pratique (comme une agence immobilière classique).
Ce dernier est rémunéré via un pourcentage des loyers facturés par Airbnb.
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La faisabilité juridique
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Avant toute discussion, il est impératif de vérifier si vous avez le droit de gérer votre bien immobilier en Australie via la plateforme RBNB.
En effet, si vous êtes en copropriété, certains syndics peuvent s’opposer à ce type de gestion. Si vous êtes en villa, le problème ne se pose pas à moins d’être dans un syndic regroupant plusieurs villas.
Donc, le plus simple est de poser ouvertement la question à votre syndic.
Par ailleurs, la plateforme donne une note à l’invité après son séjour et l’invité donne une note sur son séjour dans le bien.
Ainsi, cette double note est très importante car elle fera la différence avec les autres offres et permettra aussi d’identifier (et de refuser) un locataire à problèmes.
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L’attractivité du bien
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Ensuite, il convient d’évaluer l’attractivité de votre bien immobilier en Australie.
Donc, une maison dans une banlieue n’aura pas le même attrait qu’un appartement au centre-ville.
Ainsi, l’attrait peut être :
– géographique (plage, montage, vue, etc.),
– culturel (événements, histoire du lieu, etc.)
– économique (proche d’un hôpital, aéroport, caserne militaire, casino, etc.)
– tout simplement le bien lui-même.
Encore une fois, chaque bien est unique et, je vous conseille de nous consulter si ce type de gestion vous interpelle.
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L’attente des futurs locataires Airbnb
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Le bien lui-même doit plaire et attirer des « invités » potentiels : on n’attrape pas des mouches avec du vinaigre (citation dans «la Comtesse de Ségur») !
Donc, au-delà du marketing (photos et texte descriptif), le bien immobilier en Australie doit être impeccable, correspondre à son descriptif.
De façon générale, doit pouvoir offrir des prestations quasi hôtelières.
La plupart des sociétés de gestion en Airbnb proposent des « Packs Meubles » qui répondent aux attentes actuelles.
Pour mémoire : TV multimédia, modem wifi puissant, meubles solides, tons neutres, design moderne, etc.
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Airbnb en quelques chiffres :
l’aspect financier
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Enfin, le nerf de la guerre, l’aspect financier : comment chiffrer un rendement Airbnb pour le comparer avec un rendement locatif simple ?
J’insiste sur le fait que chaque bien immobilier en Australie est unique, une estimation sera faite au cas par cas.
Cependant, cette observation est basée sur environ 50 biens sur plusieurs métropoles Australiennes (Sydney, Melbourne, Brisbane et Sunshine) ; avec 3 ans d’observation (dont 2 COVID).
Donc, sur cette base, le constat est à peu près le même.
Le loyer net avant impact fiscal (net de toutes les charges en Airbnb, y compris l’entretien, les réparations et toutes les charges courantes – internet, copropriétés, frais municipaux, assurance, comptable, etc.) est égale au loyer brut dans le cadre d’un bail classique.
Exemple :
Bail classique pour un appartement sur Brisbane de type F2 : $450/semaine BRUT
Gestion Airbnb du même bien et en impactant la saisonnalité : $450/semaine NET de toutes les charges.
Attention, il s’agit de moyennes.
Certains clients utilisent leur bien immobilier en Australie plusieurs mois par an. Cela affectera artificiellement le rendement.
Par ailleurs, certains clients souhaitent aussi « recycler leurs meubles » parfois au détriment de l’attractivité du bien.
Aussi, il peut y avoir des évènements culturels ou sportifs qui boostent les loyers (grand prix de formule 1, concerts, tournoi de tennis, JO, etc.).
Enfin, il arrive aussi que la société de gestion en Airbnb décline la prise en gestion si elle estime que le bien sera moins performant qu’en location classique (bail).
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Pour ouvrir le débat,
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Pour élargir le sujet aux histoires / mythes et légendes urbaines liées à Airbnb, voici une histoire (vraie / parue dans la presse) mais analysée correctement.
En résumé, un appartement aux US a été entièrement saccagé par une « fête sauvage ».
Meubles endommagés, murs tachés, mobilier détruit, intervention de la police, la totale.
https://www.newsweek.com/man-shows-guests-destroyed-rental-unit-literal-crime-scene-tiktok-1751294
Pas de chance…
Cependant, cela peut arriver à n’importe qui car le problème est simplement humain.
Cela n’a rien à voir avec le fait de passer en Airbnb ou d’être en bail classique.
Par exemple, j’ai eu ce type de soucis avec un locataire sur Sydney : un locataire est devenu fou et a tout cassé dans l’appartement.
La caution, le locataire et l’assurance ont cependant tout payé.
De plus, ce que ne dit pas la presse à sensation c’est que l’assurance du propriétaire (si correctement prise) couvre tout ou partie des dégâts.
Enfin, l’assurance (obligatoirement prise par le gestionnaire Airbnb) nommée AIR COVER Insurance couvre également le bien à hauteur de 1M USD. (https://www.airbnb.com.au/help/article/937)
Mieux, « l’invité » malveillant (parfaitement identifié lors de sa réservation) est à présent en liste rouge sur la plateforme dans le monde entier!
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Pour en savoir plus, contactez-moi !
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Pour la petite histoire, je vous laisse deviner quel est l’objet le plus fréquemment trouvé/laissé dans une chambre après le depart de « l’invité » Airbnb … (réponse uniquement pour ceux qui ont plus de 18 ans!).
