Newsletter Septembre 2020
Point sur l’année fiscale 2019/2020
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| Agence Francophone Sydney Lionel ROBY info@agencefrancophone.com |
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Pour mémoire
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L’année fiscale en Australie se termine le 30 juin.
Votre comptable regroupe les informations, les compilent puis les envoient aux services fiscaux, en général courant septembre.
Donc, la lecture des résultats est l’occasion de faire un point général.
Dans un premier temps, je vais essayer de vous donner une synthèse de ce qui se passe en Australie, puis les conséquences sur le marché immobilier.
N’hésitez pas à me contacter !
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“Plus je lis sur le virus, sur les stratégies de lutte, sur le confinement et ses conséquences à terme, plus je trouve la controverse et plus je suis dans l’incertitude. Alors, il faut supporter toniquement l’incertitude.”
Edgar Morin (Philosophe et Sociologue) – le Parisien
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Quelques chiffres
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Le virus COVID 19 c’est :
27.200.000 cas dans le monde / 890.000 morts
329.000 cas en France / 31.000 morts
26.322 cas en Australie / 762 morts
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LES FAITS PRINCIPAUX
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Le Victoria est en second confinement
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L’Etat du Victoria (3.35M d’habitants) est en second confinement total depuis 4 semaines (1h de sport par jour, déplacements limités à 5km, 1 visiteur autorisé par jour, 1h pour faire ses courses, etc.).
De plus, le Ministre du Victoria (Daniel Andrew) vient de reconduire le confinement pour 3 semaines minimum avec pour objectif une éradication totale du virus (0 cas sur plusieurs semaines).
Donc, je vous laisse imaginer l’impact économique de cette décision purement illogique (au lieu d’isoler les personnes à risque / les personnes âgées / les arrivants internationaux, on isole 3.35M d’habitants).
Les médias commencent à peine à prendre du recul sur le pourquoi du comment :
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- Fiasco des quarantaines dans des hôtels
- Impossibilité de gérer les employés dans les maisons de retraites
- Traçabilité quasi inexistante
- Police omni présente avec des abus de pouvoir inacceptables
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Pour plus de lecture :
https://thenewdaily.com.au/news/state/vic/2020/08/12/hotel-quarantine-coronavirus-2/
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Le QUEENSLAND s’isole complètement
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L’Etat du QLD (5M d’habitants) a fermé ses frontières, même aux Australiens (quarantaine obligatoire pour ceux qui obtiennent une exemption).
Le ministre Annastacia Palaszczuk évoque une ouverture éventuelle des frontières … aux Australiens des autres états seulement dans les prochains mois (Noël ?).
L’économie du QLD se repose essentiellement sur les commodités, la fermeture des frontières a un impact sur les secteurs du tourisme et de l’agriculture (manque de main-d’œuvre dans les champs).
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Encore une fois, de nombreux drames humains, parfois ubuesques sont constatés :
- Une mère avec une grossesse à risque renvoyée sur Sydney alors qu’il y a un hôpital à quelques kms de chez elle mais… coté QLD. L’enfant est mort pendant le transport vers Sydney (seule option pour éviter la quarantaine du QLD)
- Des exploitations agricoles en berne (terrain est sur le QLD mais l’exploitant vis à quelques kms … dans le NSW : aucune exception, l’exploitant et ses employés doivent faire la quarantaine)
- Des habitants pris en otages (villages sur la frontière QLD/NSW) : comme le supermarché et le médecin sont de l’autre côté de la rue … coté QLD, les habitants de ce village doivent faire leurs courses 300 kms plus loin.
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Le NSW évite le pire
L’Etat du New South Wales (8M d’habitants) a fermé ses frontières internationales (350 passagers maximum par jour sont autorisés sur l’aéroport international de Sydney contre 130.000 par jour avant COVID !).
Le NSW a frôlé la catastrophe avec le scandale du Ruby Princess (débarquement en plein Sydney d’un paquebot rempli de malades) : le ministre Gladys Berejiklian a fait son mea culpa et la crise a pu être « contenue » grâce à un système de traçabilité efficace.
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Les autres Etats font le dos rond
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Western Australia et le Northern Territory sont indirectement protégés par leur isolement géographique et la fermeture des frontières. Quant à Canberra (ACT), il n’y a plus de cas depuis plusieurs semaines.
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Pour résumer,
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Le Gouvernement a mis le pays sous perfusion ($3000 par mois / habitant au chômage) mais la mesure ne peut continuer indéfiniment.
Donc, les caisses se vident, la dette explose, le chômage dépasse les 10%, la Chine fait du chantage économique (arrêt d’importations de vin).
Cependant le pays tient bon (explosion des exportations de fer ; immobilier résilient ; banques pro actives).
Il n’y a plus d’étudiants, plus de working holiday visa, plus d’expats, plus d’immigrants entrainent un effondrement des universités et autres écoles (600.000 étudiants en moins / 32 milliards de dollars en frais scolaires perdus).
Or, c’est précisement ce qui a sauvé l’économie : toute cette main-d’œuvre étrangère, jeune et pas chère de working holiday visa / étudiants étrangers.
En effet, ces jeunes étrangers ne rentrent pas dans les statistiques du chômage, sont renvoyés chez eux à leurs propres frais et libèrent de facto des postes pour les locaux ayant eux aussi perdus leurs emplois.
Enfin, pour ceux qui ont conservés leurs emplois, l’épargne des ménages explose.
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Impact sur l’immobilier en Australie
Inutile de se voiler la face, l’immobilier en Australie ne brille plus autant.
En moyenne, nous constatons une baisse entre 10 et 25% des loyers résidentiels encaissés sur une période « COVID » qui s’étend sur 6 mois (de l’exercice fiscal juillet 2019 à fin juin 2020).
Certes, il s’agit d’une moyenne : certains biens sont plus résilients que d’autres.
Ainsi, les appartements dans le QLD (à côté des hôpitaux) n’ont connu aucune baisse significative de taux d’occupation et de loyers.
A contrario, les projets proches des universités de Sydney (Central Park, Mark, Park Lane, Lumière, Trio) subissent de plein fouet la crise : plus d’étudiants internationaux, plus d’enseignants, plus de touristes.
Idem pour certains immeubles à Brisbane dont la configuration était initialement orientée vers la location court terme/hôtelière.
Sur un cas extrême mais parlant, nous avons eu sur un seul bien 3 locataires différents en 4 mois : étudiants chinois qui signe et paye son bail mais… n’obtiens pas son visa pour revenir en Australie à cause du COVID. Le bail est alors remis sur le marché après 2 mois vides (mais partiellement payés par la caution). Cependant, le nouveau locataire n’obtient pas son renouvellement de visa 1 mois plus tard. Donc, en 4 mois, 2 mois de cautions encaissés et 2 mois vides… et un propriétaire furieux.
Les loyers sur Sydney et Melbourne sont donc en baisse via une offre bien au-dessus de la demande… surtout sur Melbourne à cause du second confinement.
Paradoxalement, les prix / valorisations / transactions immobilières demeurent résilientes :
Les investisseurs sont très actifs en ce moment.
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RELATION AVEC LES LOCATAIRES
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Résidentiel
A moins de subir le COVID (malade ou perte d’emploi), les droits n’ont pas changé mais beaucoup de locataires manipulent leurs chiffres / situation pour essayer de faire baisser le loyer.
C’est humain et nous essayons de protéger au mieux nos clients propriétaires en étant stricts lors de l’identification d’un locataire potentiel ou lors d’une renégociation.
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Commercial
Ce sujet est un peu plus compliqué.
Le gouvernement a lourdement légiféré en la défaveur des propriétaires via des mesures très strictes :
Ce sujet est un peu plus compliqué. Le gouvernement a lourdement légiféré en la défaveur des propriétaires via des mesures très strictes :
- Interdiction d’évincer un locataire pendant la « trêve COVID »
- Baisse substantielle du loyer
- Possibilité de différer le prêt
- Flou sur certains points (durée de la trêve, pénalités de retard, etc.).
Donc, cela engendre des conflits permanents, des incompréhensions, des calculs compliqués qui grippent les logiciels de gestion locative.
Cependant, ces dispositions protègent au maximum les entreprises.
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La position de l’Agence Francophone et ses partenaires
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Nous sommes sur place et faisons face à vos inquiétudes tout en protégeant au maximum vos intérêts.
Ainsi, nous vous invitons à prendre du recul : l’Australie reste un pays immense et jeune, avec une dette (très) inférieure à celles des pays occidentaux.
Pour résumer, le rendement d’un bien ne peut se fonder sur la base d’une mauvaise année « covid », je me répète mais la situation est exceptionnelle et mondiale.
Par ailleurs, j’ai souvent eu des comparaisons avec la Thaïlande et les USA (surtout LAS VEGAS) ;
En Thaïlande, des villes entières sont fermées faute de touristes, le pays se referme (visas étrangers donnés au compte-gouttes) et la situation politique est une bouilloire sous pression. D’ailleurs, où sont passés les 10% de rendement locatifs promis sur 10 ans … ?
Quant à LAS VEGAS, on parle de « COVID GROUND ZERO », 30% de sa population subvient à ses besoins via des associations de type soupe populaire, cela se passe donc de commentaires sur l’immobilier.
Sources :
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Le saviez-vous ?
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Pour compenser la pénurie de main-d’œuvre (voir page 5), des charters de travailleurs Vanuatais sont envoyés dans les champs australiens pour cueillir les fruits… comme au temps des colonies (« sugar trade » 1863 – 1904).
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Par ailleurs, en poussant « un peu » la comparaison, aux USA, la couleur orange est la couleur des uniformes de prison…
Sources :
https://en.wikipedia.org/wiki/Prison_uniform
Pour ceux que cela intéresse : « SUGAR TRADE » 1863-1904