Newsletter Juin 2023

Comment calculer un gain immobilier?

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Autrement dit, le “retour sur investissement”

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Ce n’est pas forcément la partie la plus attractive de cette newsletter mais je me permets d’insister sur la nécessité de comprendre ce calcul car quasiment 1 client sur 2 commet la même erreur…

Même si il existe de nombreuses méthodes de calcul, l’idée est de mettre en avant une méthode que je trouve juste et simple car j’ai trop souvent des réflexions fausses sur les rendements immobiliers (volontairement ou pas).

Prenons un exemple avec des chiffres ronds :

Prix d’achat	$500.000
Frais d’acquisition	$50.00
Coût total	$550.000
Plan de financement
Apport cash	$250.000
Crédit (20 ans à 5%)	$300.000
Capital restant dû s/ prêt	$186.000 (au bout de 10 ans)
Loyer nets encaissés	$260.000 / 5% nets d’impôts
Moyenne sur 10 ans	$26.000 / an
Remboursement du prêt	$114.000 (300.000 –186.000) s/10 ans
Prix de vente	$900.000 (net des frais de revente)
Impôt sur la plus-value	$112.000 (environ)
Net reversé au vendeur	$788.000 (900.000 – 112.000)
Net après solde du crédit	$602.000 (788.000 – 186.000)

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“Le vrai est trop simple, il faut y arriver toujours par le compliqué.”
George Sand

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Ainsi, sur cette base de calcul volontairement simplifiée mais très proche de la réalité, voici les principaux commentaires qui me sont faits :

• On paye trop d’impôts en Australie
• Il ne me reste pas grand-chose
• $600.000 dans ma poche pour un bien acquis $500.000 il y a 10 ans ce n’est pas terrible
• Mes placements papiers rapportent bien plus (jusqu’à 8% par an)

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Voici ma réponse à toutes ces remarques.

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Initialement, vous avez mis 250K sur la table.

In fine, il vous est remis sur votre compte bancaire 600K 10 ans plus tard, après impôts, remboursement du crédit et frais soit 2.4 fois la mise initiale… 

Fin des débats…

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Cependant, voici mes réponses à chacune des questions :

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• On paye trop d’impôts en Australie

D’abord, ce calcul est net d’impôts.
Donc, doubler (2.4 fois dans mon exemple) votre argent investi au bout de 10 ans, c’est plutôt pas mal même après avoir payé « trop d’impôts ».
 

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• Il ne me reste pas grand-chose

Certes, sur 900K de prix de vente, il ne reste que 600K une fois tout payé et remboursé. Mais, il faut comparer les bonnes choses : sur 250K investis il y à 10 ans, il reste « seulement » 600K nets d’impôts après avoir complètement remboursé la banque !

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• $600.000 dans ma poche pour un bien acquit $500.000 il y a 10 ans ce n’est pas terrible

Encore faux, le vrai calcul est 600K dans votre poche pour 250K sortis de la même poche 10 ans plus tôt. Donc, c’est plus que doubler un investissement fait il y a 10 ans.

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• Mes placements papiers rapportent bien plus (« jusqu’à 8% par an »)

Certes, je ne vais pas entrer dans le détail du risque pris entre un investissement « papier » (assurance, placements, SICAV, FCP, etc.) et un investissement sur de la pierre (appartement, maison, terrain).
Par ailleurs, je n’intègre pas le taux d’inflation sur 10 ans pour rester simple dans ma démonstration.

D’abord, 8% de rendement net d’impôts sur un investissement papier c’est rare, surtout sur 10 ans.

Ensuite, dire que 8% par an, soit 80% sur 10 ans c’est mieux que 240% sur 10 ans, c’est tout simplement faux.

L’erreur commise est la suivante : il ne faut pas confondre le rendement du bien (600K nets de tout pour un bien acquit 550K TTC 10 ans plus tôt, cela peut sembler faible) avec le rendement de votre argent investis dans ce bien.

Enfin, c’est un raccourci archi-faux qui ne tient pas compte du fait que, même si pendant les 10 ans vous n’avez pas encaissé grand-chose, les loyers ont soldé une bonne partie du crédit bancaire !

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Attention, il y a parfois des contre-exemples où la taxe foncière (abusive uniquement à Sydney) vient fausser ce calcul car nous subissons un rattrapage rétroactif sur 3 ans : dans ce cas précis, il faut tout simplement vendre et réinvestir ailleurs qu’à Sydney.

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POUR CONCLURE

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Donc, le rendement d’un investissement c’est tout simplement comparer l’argent investis initialement avec l’argent empoché le jour de la vente du bien.

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LES NEWS EN AUSTRALIE

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Avant tout, le budget australien est excédentaire pour la première fois depuis 15 ans. Cela est dû essentiellement à des profits exceptionnels sur les matières premières (export de blé, gaz et charbon vers l’Europe pour compenser la pénurie liée à l’Ukraine).

Immigration record en Australie : surplus migratoire de 400.000 personnes sur l’année fiscale 2022/2023.
Si bien que tout le monde se pose la même question : comment les loger et quel sera l’impact sur le marché locatif déjà en surchauffe à cause des taux d’intérêts en forte fausse ?

Mais toute réflexion faite, le Gouvernement Australien se “donne” 2 ans pour apporter des réponses…

Le nucléaire refait débat en Australie et… c’est des jeunes activistes australiens (16 ans !) qui proposent d’ouvrir le dossier à Canberra face à l’immobilisme du Gouvernement qui n’apporte aucune autre solution que la fermeture progressive des vieilles centrales à charbon (ou à gaz), créant une pénurie énergétique est une hausse massive des prix de l’électricité. C’est un comble pour un pays ensoleillé et quasi-vide qui exporte à outrance du gaz, du charbon mais aussi de l’uranium.

Le taux de change AUD / EURO est bas : c’est le moment d’acheter des dollars !

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LE SAVIEZ-VOUS

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La Gay Pride de Sydney est considérée comme une des plus grande manifestation LGBT du monde.
Donc, nous pourrions penser que l’Australie est un pays avant-gardiste sur les libertés individuelles.

Pourtant, saviez-vous que la Croix Rouge Australienne et les centres de collectes et de transfusions sanguines refusent les dons de sang provenant d’individus homosexuels ?

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FLASH-BACK :

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Je vous invite à relire ma newsletter de juin 2020 :

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Le gouvernement a mis en place des mesures économiques et fiscales sans précédents pour « couvrir » la période de confinement mais… et après ?

Mais qui va payer la note ? Les milliards « débloqués » par-ci et par-là viennent bien de quelque part.

Des prêts octroyés par les banques centrales ? Certes mais d’où viennent les fonds desdites banques centrales ?

La réponse est à la fois simple et terrifiante : l’argent injecté dans l’économie (de l’Australie, de la France, de tous les pays) vient de … planches à billets.

Je vous laisse imaginer la suite (inflation, pouvoir d’achat, taux d’intérêts, etc.).

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Pour faire suite à ces commentaires qui datent de 3 ans, que constatons nous?

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Inflation, hausse des intérêts bancaires, baisse du pouvoir d’achat, hausse des impositions, etc.

De plus, regardez autour de vous ou plutôt dans votre porte-monnaie : que des billets neufs!

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Cependant, le seul moyen que nos Gouvernements ont trouvé pour récupérer ce cash (et contrôler l’inflation)… c’est de faire grimper les taux d’intérêts.

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Lionel ROBY,
Agent immobilier en Australie, à votre service depuis 2007

Achat, vente, revente, rénovation, gestion et évaluations.